Zdewastowany lokal po wynajmie

Odnawiamy mieszkanie, zakupujemy meble- używane, ale czyste i zdatne do normalnego użytku i wynajmujemy mieszkanie. Przez rok współpraca układa się świetnie, dopóki nie kończy się czas trwania umowy najmu i nie odbierzemy lokalu, który jest… zdewastowany.

Jak się zabezpieczyć przeciw niesolidnym lokatorom i co zrobić, gdy zastaniemy mieszkanie kompletnie w innym stanie niż w dniu oddania w najem.

Niestety drugą traumą wynajmujących (tuż po niewypłacalnym najemcy) jest zniszczony lokal. Z jednej strony zdajemy sobie sprawę, że skoro lokal jest przez kogoś użytkowany, to nie da się uniknąć jego pogorszenia, z drugiej jednak strony, gdy widzimy poplamione ściany, porysowany parkiet, połamane krzesła, czy popękane płytki w łazience, to krew nas zalewa.

Jak uniknąć, albo odpowiednio zabezpieczyć się przed takimi historiami?

W pierwszej kolejności musimy podjąć niezbędne, formalne kroki, które w przyszłości ułatwią nam dochodzenie odszkodowania za zniszczenia.

Najpowszechniejszym ze sposobów zabezpieczenia jest wymóg uiszczenia stosownej kaucji.

[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#e0f3da” border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]W przypadku lokali mieszkalnych kaucję reguluje Ustawa z 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego. Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.[/dropshadowbox]

Kaucja zabezpiecza nie tylko nieuregulowane na dzień wyprowadzki należności czynszowe, ale także m. in. zniszczenia jakich dokonał najemca korzystając z lokalu w sposób przekraczający granice zwykłego/normalnego użytkowania.

Jeżeli wynajmujący w umowie określi kaucję, która następnie zostanie uiszczona, na dzień opróżnienia lokalu przez najemcę (wyprowadzki), wynajmujący ustala wysokość szkód jakie doznał w wyniku nierzetelnych działań najemcy. Po stosownych obliczeniach wynajmujący musi złożyć oświadczenie na piśmie o potrąceniu z kaucji kwoty X celem naprawy szkód wyrządzonych w lokalu. Złożenie oświadczenia ma ten skutek, że wynajmujący obowiązany jest zwrócić najemcy tylko różnicę pomiędzy potrąconą kwotą, a resztą kaucji.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, zatem wynajmujący musi w miarę sprawnie oszacować szkody.

Co się stanie, gdy kaucja nie pokryje wszystkich szkód?

Jeżeli nie ma w umowie zapisu zastrzegającego, że najemca odpowiada wyłącznie do wysokości wpłaconej kaucji, wynajmujący może wezwać najemcę do zapłaty określonej sumy pieniężnej. W przypadku, gdy to okaże się bezskuteczne, wówczas należy wystąpić na drogę sądową ze stosownym pozwem.

WAŻNE!

Aby móc domagać się od najemcy odszkodowania po pierwsze musimy udowodnić w jakim stanie oddaliśmy lokal do użytku, po drugie w jakim stanie oddał nam lokal najemca, a także wykazać, że wszelkie powstałe szkody nie były konsekwencją  normalnego używania lokalu i powstały wskutek działania lub zaniechania najemcy.

Niezbędną czynnością jaką powinniśmy wykonać oddając lokal pod najem jest spisanie tzw. protokołu zdawczo odbiorczego, którą potwierdzą podpisem obie strony umowy. Taki protokół może być integralną częścią umowy.

W protokole w miarę szczegółowo musimy opisać stan mieszkania np. lokal w całości odmalowany, w dużym pokoju parkiet dębowy w stanie tuż po renowacji, bez zarysowań, duży pokój wyposażony w komodę- używaną, z przetarciami, kanapę nową- w pełni sprawną, itd.

Ze swojej strony radziłabym- w imię zasady przezorny zawsze zabezpieczony- także udokumentować stan lokalu fotografiami.

Również w dniu opróżniania lokalu radziłabym spisać taki protokół ze wskazaniem w jakim stanie był lokal w dniu wydania.

Wynajmujący winien też zabezpieczyć się ubezpieczając mieszkanie. Niestety nie znamy dnia, ani godziny. Kiedy piszę o ubezpieczeniu mieszkania zawsze mam przed oczami przykład, gdy dwie studentki najmowały mieszkanie i doprowadziły do pożaru. Jedna ze studentek pozostawiła na biurku zapaloną świecę i poszła się kąpać. W między czasie płomień świecy zajął firanki i doprowadził do pożaru całego mieszkania. Możecie sobie wyobrazić jakie były zniszczenia nie tylko spowodowane pożarem, ale także całą akcją gaśniczą.

Szacowane szkody obejmowały kilkaset tysięcy złotych. Najczęściej mieszkania w bloku ubezpieczane są do okreslonej kwoty (kilkadziesiąt tysięcy złotych), zatem już wiemy, że ubezpieczyciel pokrył jedynie część szkód, ale z perspektywy wynajmującego dobre i to.

Co w takiej sytuacji przysługiwałoby właścicielowi mieszkania? Oczywiście pozew o zapłatę, bowiem szkody powstały niewątpliwie w konsekwencji nierozsądnego działania najemcy.

Nikomu nie życzę takiego doświadczenia. Na szczęście standardowo spotykamy się ze zniszczeniami o mniejszej skali.

Jest jeszcze jedna kwestia, którą należy wziąć pod uwagę. Możemy domagać się odszkodowania od najemcy tylko wówczas, gdy szkody nie są konsekwencją normalnego używania (np. plamy na ścianach w kuchni) oraz gdy najemca ponosi odpowiedzialność za ich powstanie. Oznacza to, że najemca nie będzie odpowiadał za popękany sufit, jeżeli było to skutkiem zalania sąsiada z góry. Nie będzie też odpowiadał za zniszczony parkiet, jeżeli w mieszkaniu pękła rura i woda zalała podłogi. Najemca także nie będzie odpowiadał za zacieki w łazience, jeżeli są one konsekwencją złej wentylacji.[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#e0f3da” border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Art.  6b. [Obowiązki najemcy] 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. 2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: 1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; 4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; 5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów; 7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.[/dropshadowbox]

Powołane obowiązki najemcy mają zastosowanie wówczas, gdy umowa nie stanowi inaczej. Oznacza to zatem, że jeżeli np. w dniu wyprowadzki okaże się, że pęknięta jest wanna, a w protokole z dnia wydania mieszkania najemcy nie ma mowy o pękniętej wannie (istnieje domniemanie, że jeżeli nie zostały w pierwotnym protokole zastrzeżone uwagi o pęknięciach, uszkodzeniach, to została wydana rzecz jako sprawna), to najemca będzie odpowiedzialny za naprawienie szkody.

Podsumowując, rozsądny wynajmujący odpowiednio zabezpiecza się przed szkodami już w trakcie zawarcia umowy. Warto jest przyjąć stosowną kaucję i ubezpieczyć mieszkanie. Poza tym należy koniecznie spisać protokół zdawczo odbiorczy.

Pamiętajmy jednak, że najemca odpowiada za szkody, które powstały w mieszkaniu z jego winy i były konsekwencją użytkowania, które przekracza normalne korzystanie, bądź jest konsekwensją zaniechań najemcy.

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.