Zasiedzenie, jako ratunek, gdy mieszkasz na nieruchomości nabytej zwykłą umową pisemną.

9BHIKXDFSUZ mojej praktyki kancelaryjnej wynika, że cała rzesza nieruchomości została niegdyś nabyta za pomocą umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej, a nie jak nakazuje prawo w formie aktu notarialnego. Rodzi to mnóstwo problemów, albowiem po latach okazuje się, że nasz dom stoi na działce, która nie jest naszą własnością. Co z tym fantem zrobić?

 

Po pierwsze trzeba przeanalizować, czy zaistniały warunki konieczne do domagania się zasiedzenia. Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności. Przesłankami jakie muszą zaistnieć, aby domagać się sądowego stwierdzenia zasiedzenia są:

  1. Samoistne posiadanie, czyli władanie rzeczą jak właściciel- np. opłacanie podatków, uprawianie ziemi, zarządzanie nieruchomością, oddawanie rzeczy do używania, pod dzierżawę, itd.,
  2. Nieprzerwany upływ czasu, którego długość uzależniona jest od dobrej/ złej wiary, w przypadku nabycia nieruchomości nieformalną umową jest to tzw. zła wiara, wymagany okres zasiadywania obecnie to 30 lat.

Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą (zawsze ta sama indywidualnie określona rzecz przez cały okres zasiedzenia) z zamiarem posiadania jej dla siebie (cum animo rem sibi habendi).  Może mieć to odzwierciedlenie w używaniu nieruchomości, pobieraniu z niej pożytków, czy płaceniu podatków. Samoistne – może wchodzić w grę nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem.[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#d7f8c6″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Objęcie rzeczy w posiadanie na podstawie umowy, której celem było przeniesienie własności, z reguły – gdy cel ten nie został osiągnięty np. wobec niezachowania formy notarialnej – wskazuje na posiadanie samoistne (postanowienie Sądu Najwyższego III CRN 18/94).   [/dropshadowbox]

[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#d5eef8″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Posiadacz korzysta z domniemania, że kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339 KC)[/dropshadowbox]

Termin zasiedzenia uzależniony jest od kwalifikacji posiadania według kryterium dobrej lub złej wiary.

[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#dbf8d5″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Art. 7 KC stanowi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary (jak w opisywanym przypadku), domniemywa się istnienie dobrej wiary.  [/dropshadowbox]

Dobra wiara jest określana jako usprawiedliwione okolicznościami przekonanie posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. Sądu Najwyższego z 7 maja 1971r. I CR 302/71).

 „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze” (orz. SN z dnia 6 grudnia 1991r. , III CZP 108/91).

W związku z przytoczoną sentencją ów orzeczenia, domniemanie dobrej wiary zostaje obalone, na rzecz złej wiary, co oznacza, że terminem na zasiedzenie nieruchomości jest 30 lat

Ważną kwestią jest nieprzerwane posiadanie nieruchomości. Art. 176 KC kształtuje zasadę następstwa w posiadaniu, oznaczającej, że każdy następny posiadacz wchodzi w posiadanie swego poprzednika, co umożliwia doliczenie czasu posiadania swego poprzednika, do swego czasu posiadania. 

Po drugie, jeżeli zostały spełnione wszystkie warunki do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, pozostaje nam złożenie stosownego wniosku do Sądu Rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 2.000 zł. Istotnym jest, że w toku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, wnioskodawca musi udowodnić wszelkimi dokumentami, zeznaniami świadków i innymi dowodami, ze posiadał samoistnie nieruchomość przez okres 30 lat. Po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia, stajemy się właścicielami nieruchomości i w końcu jesteśmy „na swoim”.

Podziel się z innymi

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

4 × cztery =