Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieoznaczony. Twardy orzech do zgryzienia. cz. I – wynajmujący

Podpisujemy umowę, wszystko wygląda pięknie i nagle zdarzają się sytuacje, kiedy chcemy wypowiedzieć umowę najmu. Wówczas niestety czar pryska i zaczynają się schody, bo wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest rzeczą niełatwą.

część I- Wynajmujący

Strony stosunku najmu wiążą ustalenia zawarte w umowie. Niemniej, aby omówić dość szczegółowo ten temat należy odróżnić możliwość wypowiedzenia, od tego, czy zawarliśmy umowę na czas oznaczony, czy nieoznaczony. W tym artykule skupię się na umowach zawartych na czas nieoznaczony.  Z uwagi na to, że omawiane zagadnienie jest niezwykle szerokie, postanowiłam podzielić je na dwie części.

Ustawodawca, żeby jednak jeszcze bardziej skomplikować (pozwólcie, że przemilczę irytację) uregulował kwestię wypowiedzenia przez najemcę w przepisach kodeksu cywilnego, natomiast przez wynajmującego poza tym, że w przepisach kodeksu cywilnego, to także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego.

Przepisy zawarte w wyżej wymienionej ustawie są bardzo niekorzystne dla wynajmujących, bowiem zostały skonstruowane tak, aby w jak najszerszym zakresie chronić najemców lokali mieszkalnych, ograniczając praktycznie do minimum ochronę prawa własności właścicieli.

Wynajmujący zobowiązany jest do zachowania MIESIĘCZNEGO TERMINU WYPOWIEDZENIA, jeśli:

• najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, np. wykorzystuje lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, uporczywie demoluje klatkę, uporczywie hałasuje w czasie ciszy nocnej, itd.
• najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, ale w tym wypadku konieczne jest uprzednie upomnienie na piśmie oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania powstałych zaległości),
• najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
• najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (o tym, że rozbiórka lub remont są konieczne, przesądzają przepisy ustawy- Prawo budowlane oraz aktualny stan techniczny budynku),
• właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (chętnie przybiłabym piątkę i pogratulowała wymyślenia tak kosmicznego wskaźnika, bardziej skomplikować się nie dało) może wypowiedzieć stosunek najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

SZCZEŚCIOMIESIĘCZNY TERMIN WYPOWIEDZENIA należy zachować, gdy:

• właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali, roku może wypowiedzieć stosunek najmu z powodu niezamieszkania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• jeżeli właściciel lub jego bliski chcą zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a lokator posiada prawo do innego lokalu, odpowiadającemu lokalowi zamiennemu lub właściciel dostarczy mu lokal zamienny (właściciel jest zobowiązany do pokrycia kosztów przeprowadzki).

TRZYLETNI TERMIN WYPOWIEDZENIA należy zachować, gdy:

lokator nie ma prawa do lokalu zamiennego, właściciel zaś nie zapewni mu takiego. Koszty przeprowadzki najemcy w przedstawionym przypadku ponosi właściciel. Ponadto jest zobowiązany do zapłaty kary w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.

[dropshadowbox align=”none” effect=”raised” width=”auto” height=”” background_color=”#d8f6d2″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]wypowiedzenie pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie, musi określać przyczynę wypowiedzenia[/dropshadowbox]

[dropshadowbox align=”none” effect=”raised” width=”auto” height=”” background_color=”#d8f6d2″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Niezależnie od daty rzeczywistego dokonania wypowiedzenia zawsze odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego. Rozstrzygająca jest przy tym data skutecznego złożenia lokatorowi oświadczenia woli o wypowiedzeniu, tzn. dzień, w którym lokator mógł zapoznać się z treścią tego oświadczenia (art. 61 § 1 k.c.). Jeżeli więc lokator otrzymał pisemne oświadczenia o wypowiedzeniu 3 czerwca, termin wypowiedzenia zaczyna biec od 1 lipca. [/dropshadowbox]

         Morał z tego krótki i niektórym znany- zawierajmy umowy najmu mieszkania na czas OZNACZONY, najlepiej nie dłuższy niż rok. Wtedy przynajmniej mamy pewność, że ta umowa po prostu wygaśnie, bez gimnastyki związanej z procesem wypowiedzenia.

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.