Przebrnęliśmy przez możliwość wypowiedzenia najmu mieszkania przez właściciela, zatem czas zająć się możliwością wypowiedzenia najmu przez najemcę. Ustawodawca dużo łagodniej potraktował w tej materii najemców, nadając im szersze uprawnienia niż właścicielom mieszkań.
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawiera przepisów o wypowiedzeniu umowy najmu ze strony najemcy. Oznacza to, że najemcę wiążą przepisy Kodeksu cywilnego.
Najemca ma dwa warianty wypowiedzenia umowy najmu mieszkania:
- wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia,
- wypowiedzenie umowy z zachowaniem umownych albo (w razie ich braku) ustawowych terminów wypowiedzenia.
WYPOWIEDZENIE NAJMU BEZ ZACHOWANIA TERMINÓW WYPOWIEDZENIA, pdstawy:
Po pierwsze, gdy w chwili wydania lokal ma wady, które uniemożliwiają jego używanie dla celów mieszkaniowych, a właściciel nie zawiadomił nas o występowaniu tych wad
np. przeciekający dach, uszkodzona instalacja kanalizacyjna,
Po drugie, wady, o których mowa powyżej powstały później, a Wynajmujący ich nie usunął lub nie zadbał o ich usunięcie w odpowiednim terminie, najemca powinien wyznaczyć właścicielowi termin na dokonanie napraw, po bezskutecznym upływie tego terminu, można wypowiedzieć najem,
Po trzecie, jeżeli wady o których mowa powyżej nie dadzą się usunąć lub naprawić,
[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#e8f3e4″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu z powodu występowania wad, jeżeli o ich istnieniu wiedział w chwili zawarcia umowy (z wyjątkiem wad zagrażających zdrowiu).[/dropshadowbox]
Po czwarte, wady zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników (nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawierania umowy), np.
- zawilgocenie lub zagrzybienie lokalu,
- emisja czynników wywołujących alergię (np. insekty, pyłki, uczulenie na farbę, itd.)
- niebezpieczeństwo zawalenia się np. ściany lub całego budynku,
- emitowanie przez substancje użyte do budowy lokalu substancji toksycznych,
- nadmierny hałas dochodzący z sąsiednich lokali lub nieruchomości.
Aby najemca mógł skorzystać ze swojego uprawnienia wystarczy istnienie stanu zagrożenia dla zdrowia lub życia osób przebywających w lokalu. Nie jest natomiast konieczne wystąpienie skutków tego zagrożenia np. choroby. Najemca nie musi w tym wypadku wzywać wynajmującego do usunięcia wad.
USTAWOWE OKRESY WYPOWIEDZENIA
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie jest to najczęstszy okres zapłaty czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
przykład: jeżeli wypowiadamy umowę dnia 13 maja 2015 roku, to wypowiedzenie jest skuteczne z końcem sierpnia 2015 r.,
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#e8f3e4″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Postanowienie umowy najmu wyłączające ustawowe prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony jest bezskuteczne (orzeczenie Głównej Komisji Arbitrażowej z 1 marca 1988 r., RN-183/88, LexisNexis nr 310584, OSPiKA 1989, nr 6, poz. 125).[/dropshadowbox]
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.