Wyobraźmy sobie sytuację, że znajdujemy idealne, przestronne, w świetnej lokalizacji mieszkanie, które jak się okazuje jest droższe niż sobie zaplanowaliśmy. Z jednej strony nie chcemy rezygnować z naszym zdaniem jedynego, słusznego wyboru, a z drugiej nie mamy wystarczających środków finansowych. Co możemy zrobić?
Wówczas możemy skorzystać z dobrodziejstwa instytucji jaką jest umowa przedwstępna (oczywiście, gdy nasz kontrahent wyrazi na to zgodę), a w między czasie podjąć działania zmierzające do zaciągnięcia kredytu, zdobycia dodatkowych funduszy.
Umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie naszych roszczeń w przypadku wycofania się lub zmiany warunków z uzgodnionych przez drugą stronę transakcji. Tego typu umowa wiąże strony w okresie od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy finalnej. Dodatkowo mamy wzmocnienie poprzez możliwość wpisania tzw. roszczenia do przeniesienia prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą chcemy nabyć. Taki wpis pełni funkcję ostrzegawczą w stosunku do osób, które także interesują się nabyciem mieszkania. Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Po pierwsze w umowie muszą się znaleźć poza oznaczeniem sprzedającego i kupującego oraz ich wzajemnych zobowiązaniem do zawarcia umowy tzw. przyrzeczonej, także istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Do tych ostatnich zaliczamy elementy, które muszą się pojawić w przyszłej umowie sprzedaży:
– typ umowy- wskazujemy, że jest to umowa przedwstępna umowy sprzedaży nieruchomości,
– dokładny opis nieruchomości, którą mamy nabyć (wskazanie adresu, nr geodezyjnego działki, nr księgi wieczystej),
– cena, za jaką decydujemy się nabyć nieruchomość
oraz termin, w ciągu którego powinna być ona zawarta.
W obecnym kształcie przepisów kodeksu cywilnego, nie jest wymagane wskazanie terminu zawarcia umowy, jednak pamiętajmy, że przedmiotem naszej umowy jest nieruchomość, rzecz wartościowa, więc dla pełnego zabezpieczenia roszczeń, warto już w umowie przedwstępnej wskazać termin. Istotnym jest, że termin nie musi być definiowany przez konkretną datę, ale także poprzez określenie jej w sposób przybliżony, ale pewny jeżeli chodzi o jego nastąpienie, np. po Wielkanocy 2016 roku, jesienią 2017 roku, z dniem zakończenia procedury kredytobrania, itd.
W przypadku, gdy w umowie przedwstępnej zabraknie jednoznacznie określonego terminu przystąpienia stron do umowy przyrzeczonej, każda ze stron lub jedna strona uprawniona do tego, ma prawo w dowolnym momencie wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli obie strony wyznaczą inne terminy, strony wiąże termin wyznaczony przez kontrahenta, który zrobił to wcześniej. Co ważne, w przypadku, gdy w ciągu roku od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, nie zostanie wyznaczony żaden termin umowy przyrzeczonej, nie będzie można już żądać jej zawarcia.
Oczywiście nie zapominajmy o podpisach!
[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#dcf0c8″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną. „Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.” (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r. II CSK 575/12)[/dropshadowbox]
Forma umowy
Przepisy nie wymagają dla skuteczności zawarcia umowy przedwstępnej jakiejkolwiek formy prawnej. Istotnym jest jednak, że w przypadku umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, zawarcie umowy przedwstępnej w innej formie niż notarialna nie do końca zabezpieczy realizację celu w jakim zawarliśmy umowę, czyli zawarcie umowy przyrzeczonej.
W przypadku, gdy zawrzemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy prawo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, którego orzeczenie zastąpi oświadczenie woli zbywcy.
Jeżeli umowa zostanie zawarta w innej formie niż notarialna, wówczas możemy jedynie żądać naprawienia szkody jaką ponieśliśmy wskutek nie zawarcia umowy przyrzeczonej, np. kosztów zawarcia umowy, kosztów porad adwokackich, koszty odpisów, opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej i inne koszty, które poniosła strona licząc na zawarcie umowy.
Zadatek jako dodatkowe zastrzeżenie umowne.
W umowie przedwstępnej możemy zawrzeć tzw. dodatkowe zastrzeżenia umowne, które dodatkowo zabezpieczają nasze interesy. Najpowszechniejszym z nich jest tzw. zadatek.
Zadatek jest to suma pieniężna w wysokości uzgodnionej przez strony transakcji, która stanowi odszkodowanie dla każdej ze stron, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez kontrahenta.
W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez stronę kupującą, strona sprzedająca ma prawo odstąpić od umowy i pobrany zadatek zachować. Jeśli natomiast umowy przedwstępnej niewykonana strona sprzedająca, strona kupująca może żądać od kontrahenta sumy dwukrotnie wyższej.
Skutki uchylenia się od zawarcia umowy.
Po pierwsze, możliwość dochodzenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek nie zawarcia umowy.
Po drugie, możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, o ile umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.
Po trzecie, kiedy zastrzeżony był zadatek, najpierw należy odstąpić od umowy oraz względnie domagać się zapłaty podwójnego zadatku lub zachować otrzymany zadatek, albo domagać się odszkodowania.
W sytuacji, gdy nie mamy możliwości od razu zawrzeć umowy kupna nieruchomości, warto zawrzeć umowę przedwstępną i to w formie aktu notarialnego. Wprawdzie poniesiemy dodatkowe koszty związane z czynnościami notariusza, ale za to kreujemy duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości staniemy się szczęśliwymi właścicielami wymarzonej nieruchomości.
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.
