Na rynku nieruchomości poza umową sprzedaży występują także inne umowy, albo poprzedzające zawarcie zasadniczej umowy, albo przenoszące własność nieruchomości, która ma zostać dopiero wybudowana. Do najczęściej występujących umów należą: umowa przedwstępna, umowa deweloperska i umowa rezerwacyjna.
Wybór umowy zależy od wielu czynników, w tym okoliczności, czy nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym, czy też wtórnym. Istotnym jest także, czy nieruchomość jest już wybudowana, czy dopiero będzie. Te wszystkie czynniki plus cel jaki chcemy osiągnąć determinują wybór umowy.
O każdej ze wskazanych umów można z łatwością pisać długie elaboraty, ale chyba tylko prawnicy (i to nie zawsze) są w stanie to przeczytać. Poniżej przedstawiam krótką charakterystykę poszczególnych umów.
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
– umowa, w której obie strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę tzw. przyrzeczoną, czyli umowę kupna sprzedaży nieruchomości,
– uregulowana w kc, chociaż strony mogą dowolnie kształtować jej treść, istotne, aby zawierała niezbędne elementy (strony, opis nieruchomości, cenę),
– wykorzystywana głównie na rynku wtórnym, chociaż zdarza się na rynku pierwotnym,
– brak zastrzeżonej formy umowy, ale wybór formy wpływa na skutki umowy (najsilniejszy skutek w przypadku zawarcia w formie aktu notarialnego), również zawarta w formie ustnej rodzi problemy dowodowe,
– w umowie dokładnie oznaczamy strony, przedmiot umowy: oznaczenie nieruchomości, jej adres, księga wieczysta, cenę za jaką ma być sprzedana, może być oznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, warunek,
– najczęściej strony zabezpieczają swoje roszczenia przez zastrzeżenie zadatku.
UMOWA DEWELOPERSKA
– nie jest umową przedwstępną, chociaż często jest z nią mylona, najbardziej zabezpiecza nabywcę,
– stosowana na rynku pierwotnym,
– uregulowana ustawowo,
– zawierana w formie aktu notarialnego,
– zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości mieszkalnej,
– deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
– umowa chroniąca nabywcę i wpłacone przez niego środki za pomocą instrumentów wskazanych ustawowo.
UMOWA REZERWACYJNA
– nie uregulowana bezpośrednio w przepisach,
– brak zastrzeżonej formy,
– polega na zobowiązaniu sprzedającego, w tym dewelopera, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu,
– często zawarta pod rygorem zapłaty opłaty rezerwacyjnej, która w przypadku rezygnacji z zakupu najczęściej przepada,
– w związku z brakiem szczególnych regulacji może być dowolnie kształtowana.
Istotnym jest, że każda z tych umów ma zabezpieczyć strony. Przed jej podpisaniem warto skorzystać z pomocy adwokata, który przeanalizuje umowę.
Zachęcam do skorzystania z moich usług.
adw. Ewelina Witkowska-Kowalczuk
tel. 507 823 331
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.
