Umowa najmu mieszkania ustnie, czy na piśmie?

Przeglądając fora internetowe, doszłam do wniosku, że zagadnieniem, które rodzi szereg pytań jest najem mieszkania. Kontrowersje wychodzą głównie od strony najemców (czyli osób, które używają lokalu), ale nie brakuje także wątpliwości po stronie wynajmujących (tj. osób oddających lokal do używania).

W tym artykule postaram się wyjaśnić, w jakiej formie najlepiej zawrzeć umowę najmu.

Obowiązujące przepisy nie wymagają do zawarcia umowy najmu szczególnej formy (np. pisemnej, w formie aktu notarialnego, z datą pewną, itd.). Oznacza to tyle, że umowa najmu, nawet zawarta w formie ustnej jest ważna, a jej ustalenia są wiążące dla stron.

Jest jednak jedno ale… otóż w art. 660 kc ustawodawca wskazuje, że umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym wypadku będzie poczytywana jako zawarta na czas nieoznaczony. Jest to forma zastrzeżona pod rygorem ad eventum, dla wywołania określonych skutków prawnych.

Co to właściwie oznacza?

Oznacza to tyle, że gdy zawieramy umowę ustnie np. na 3 lata, to ona wywrze taki skutek jakby była zawarta na czas nieoznaczony. To natomiast rodzi konsekwencje związane z możliwością jej wypowiedzenia przez najemcę.

Jeżeli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony, obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia. Dla najemcy są to terminy wskazane w umowie lub w przepisach kodeksu cywilnego, gdzie okres wypowiedzenia jest uzależniony od odstępów zapłaty czynszu, np. gdy  czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, najemca może wypowiedzieć stosunek najmu na miesiąc naprzód, z końcem miesiąca kalendarzowego.

Natomiast, gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach wskazanych w umowie, co oznacza, że jeżeli nie ma w umowie przewidzianej możliwości wypowiedzenia, to najemca nie może wypowiedzieć umowy.

Dla wynajmującego właściwie nie ma znaczenia, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bowiem może on wypowiedzieć umowę jedynie w terminach (i okolicznościach) przewidzianych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Wynajmujący może wypowiedzieć najem np. na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca podnajął lokal bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Powyższe oznacza, że przede wszystkim dla wynajmującego korzystniejszym jest zawarcie umowy najmu mieszkania na piśmie, gdy okres umowy jest dłuższy niż rok.

Poza tym warto także pamiętać, że w przypadku sporów, gdy mamy „czarno na białym” wzajemne ustalenia stron umowy najmu (np. dot. podnajmu lokalu, wysokości czynszu, terminu zapłaty czynszu, wzajemnych uprawnień, obowiązków i inne), to łatwiej nam jest udowodnić swoje racje przed sądem.

[dropshadowbox align=”none” effect=”raised” width=”auto” height=”” background_color=”#ceebc4″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Jest wyjątek, gdzie umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (zawarta w formie ustnej jest nieważna): kiedy wynajmujący i najemca zawiązują stosunek najmu okazjonalnego. [/dropshadowbox]

wzór umowy najmu mieszkania można ściągnąć z zakładki wzory 

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.