Boom na instalacje fotowoltaiczne trwa – i nic nie wskazuje, by miał się zatrzymać. Coraz więcej właścicieli gruntów otrzymuje propozycje dzierżawy działki pod farmę fotowoltaiczną. Na pierwszy rzut oka – to czysta korzyść: „stały dochód”, „długoterminowa współpraca”, „minimalne ryzyko”.
A jednak… warto się zatrzymać na moment. I przeczytać umowę naprawdę uważnie.
Umowa na dziesięciolecia. A na czyich warunkach?
Standardowe wzorce umów oferowane przez inwestorów potrafią mieć po kilkanaście stron. Zazwyczaj są dobrze opracowane – niestety, głównie z punktu widzenia tego, kto inwestuje, a nie tego, kto oddaje swoją działkę do dyspozycji do 30 lat.
W praktyce to często zobowiązanie bardziej przypominające przywiązanie – bez realnych możliwości wypowiedzenia, z automatycznym przedłużeniem i obowiązkiem biernego trwania, bez prawa głosu.
Co może budzić niepokój?
Niektóre zapisy – choć z pozoru neutralne – mogą wywołać skutki, których właściciel gruntu nie przewidział. Przykłady?
-
Czynsz dzierżawny zawierający niejasne zapisy.
-
Zabezpieczenia wydania nieruchomości po zakończeniu umowy – albo nie ma ich wcale, albo są jedynie z pozoru chroniące.
-
Brak jednoznacznych postanowień o obowiązku usunięcia instalacji i przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu dzierżawy.
-
Zamknięcie możliwości innego wykorzystania działki, nawet jeśli panele obejmują tylko część terenu.
Analiza, która robi różnicę
Zdarza się, że właściciele gruntów podpisują takie umowy w dobrej wierze, nie mając świadomości, jak trwałe i wiążące są niektóre zapisy. Co więcej – nie każdy wie, że wiele z tych warunków można negocjować. Tylko trzeba wiedzieć jak.
Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że takich umów nie warto traktować lekceważąco. Jako adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości, na co dzień zajmuję się analizą i opiniowaniem właśnie tego typu kontraktów.
Aby ułatwić klientom dopasowanie zakresu usługi do ich potrzeb, oferuję przejrzyste warianty wsparcia:
-
✅ Ustne omówienie umowy – dla osób, które chcą zrozumieć ogólny obraz ryzyk i najważniejsze punkty dokumentu.
-
✅ Pisemne wskazanie niekorzystnych zapisów – jasna, zwięzła analiza najistotniejszych problemów.
-
✅ Pisemna analiza z propozycjami zmian – dla klientów, którzy planują aktywne negocjacje lub chcą uzyskać konkretną alternatywną treść zapisów.
-
✅ Na życzenie – również reprezentacja w negocjacjach z inwestorem, jeśli klient woli powierzyć to profesjonaliście.
Nie są to usługi „na szybko” ani „na pokaz”. Rzetelna analiza wymaga czasu. I wiedzy. To nie gotowy szablon z internetu – tylko rzeczywista ocena ryzyk prawnych i skutków na wiele lat do przodu. Jeśli rozważasz skorzystanie z internetowych ofert błyskawicznej analizy umowy w promocyjnej cenie, to najpierw zadaj sobie pytanie, czy rzeczywiście możliwe jest rzetelne przeanalizowanie kilkunastostronicowego dokumentu – często zawierającego złożone i niejednoznaczne zapisy – w ciągu zaledwie dwóch godzin? Tego typu umowy wiążą strony na dekady, dlatego warto postawić na jakość, nie szybkość.
Podsumowanie
Na rynku fotowoltaiki działa wiele rzetelnych firm – ale również takich, które liczą na to, że właściciel działki nie zwróci uwagi na wszystkie szczegóły. A ponieważ umowy te są coraz powszechniejsze, warto zyskać choć podstawową orientację prawną.
Kiedy umowa wiąże nas na 30 lat, warto zadbać, by była naprawdę przemyślana.
Jeśli znasz kogoś, kto właśnie rozważa oddanie swojej działki pod dzierżawę fotowoltaiczną – warto podsunąć mu to ostrzeżenie. Czasem jedna świadoma decyzja może zaoszczędzić wielu nerwów w przyszłości.
—
Adw. Ewelina Witkowska-Kowalczuk
Prawo nieruchomości | Umowy dzierżawy | Fotowoltaika
e-mail: adwokat@paragrafnieruchomosci.
FAQ: Umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne
Czy umowę dzierżawy gruntu pod panele można negocjować?
Tak. Wbrew powszechnej opinii, wiele zapisów można zmienić – o ile zna się ryzyka i wie, czego się domagać. Doświadczenie prawnika jest tu kluczowe.
Na ile lat zawiera się takie umowy?
Zwykle na 29 lat.
Czy od razu po zawarciu umowy dostanę czynsz?
Bardzo ważne pytanie. Niestety w większości umów z jakimi się spotkałam, wydzierżawiający nie ma zapewnionego czynszu za czas do wszczęcia budowy, co niestety często wiąże się z nieodpłatną blokadą gruntu na lata.
Czy warto skonsultować taką umowę z adwokatem?
Zdecydowanie tak – skutki podpisania niekorzystnej umowy mogą być odczuwalne przez wiele lat. Dobra analiza pozwala tego uniknąć.