Umowa deweloperska – informacje ogólne

Mimo iż od 29 kwietnia 2012 roku obowiązują dość szczegółowe przepisy regulujące umowę deweloperską, to z raportów UOKiK wynika, że deweloperzy wciąż w umowach stosują niedozwolone postanowienia umowne. Warto dopilnować by w umie znalazły się wszystkie elementy umowy deweloperskiej, w innym przypadku nie zostanie zakwalifikowana jako deweloperska, co pozbawi nas szerokiej ochrony.

USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w sposób szczegółowy reguluje obligatoryjne postanowienia, jakie muszą być zawarte w umowie deweloperskiej, jednocześnie w maksymalny sposób zabezpieczając interesy konsumentów. Zaznaczyć też należy, że umowa deweloperska nie jest tym samym co umowa przedwstępna, o której więcej tutaj.

Umowa deweloperska jest to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną. „Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.” (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r. II CSK 575/12)

I. Umowa deweloperska może dotyczyć wyłącznie zbycia lokalu mieszkalnego lub nieruchomości budynkowej, bądź zabudowanej domem jednorodzinnym. Nabywcą może być tylko osoba fizyczna. W przypadku, gdy nabywcą będzie spółka z o.o.  lub sprzedawany będzie lokal np. usługowy, przepisy o umowie deweloperskiej NIE BĘDĄ MIAŁY ZASTOSOWANIA.

UWAGA!
Po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej również nie będziemy mieć do czynienia z umową deweloperską.

II. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego (!).

III. Integralną częścią umowy jest tzw. PROSPEKT INFORMACYJNY, w którym określane są informacje ogólne o deweloperze i planowanym przedsięwzięciu oraz informacje szczegółowe dot. konkretnego lokalu. Niemal zawsze jako załącznik prospektu deweloperzy przedstawiają plan budynku i plan lokalu. PROSPEKT JEST BEZPŁATNY.

Prospekt informacyjny musi zawierać:  dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, doświadczenie dewelopera (przykłady ukończonych przedsięwzięć), informacje dot. nieruchomości i przedsięwzięcia (adres, nr kw, informacje o planie zagospodarowania przestrzennego), informacje dot. budynku (czy jest pozwolenie na budowę, dane pozwolenia, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych), dane dot. konkretnego lokalu – cena za m2, położenie (kondygnacja, liczba lokali w budynku, dostępne media itd.), określenie powierzchni, standardu prac deweloperskich, itd., termin przeniesienia prawa własności, informacje dot. środków ochrony nabywcy, warunki odstąpienia od umowy.

IV. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1. aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2. kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3. kopią pozwolenia na budowę;
4. sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5. projektem architektoniczno-budowlanym.

V. Elementy umowy deweloperskiej, które muszą znaleźć się w umowie.  

Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa

3) informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany te wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

VI. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności po zrealizowaniu harmonogramu prac i wyodrębnieniu lokalu.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W następnym artykule omówię na co zwracać szczególną uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.