TBS- czym jest i na jakiej zasadzie można korzystać z jego zasobu

Zapewne każdy spotkał się z tym skrótem i niejednokrotnie zastanawiał się, czym właściwie są te TBSy. Częstokroć kojarzone są ze spółdzielnią mieszkaniową lub wspólnotą mieszkaniową, jednak działają na zupełnie odmiennych zasadach.

Tajemniczo brzmiący skrót TBS po rozwinięciu to Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

Podstawą prawną funkcjonowania TBSów jest ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, poza tym odpowiednie zastosowanie mają przepisy ksh (jeżeli formą działalności jest sp. z o.o. lub s.a.) lub ustawy z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze (jeżeli działa w formie spółdzielni osób prawnych).

Istotą wprowadzenia TBSów jest zapewnienie budownictwa mieszkaniowego na wynajem, w których czynsze są niższe od czynszów rynkowych. Docelową grupą osób, które mogą skorzystać z najmu są osoby średniozarabiające, które zarabiają za dużo, żeby wnioskować o lokale komunalne, ale zbyt mało by kupić taki lokal na wolnym rynku.

W skrócie, celem TBSów jest wybudowanie domów mieszkalnych i nabywanie lokali i budynków mieszkalnych (najczęściej z kredytów zaciągniętych z Banku Gospodarstwa Krajowego) oraz ich późniejszego wynajęcie.

Kto może zostać najemcą TBS?

Dostęp do mieszkania w TBS jest niestety ograniczony, bowiem należy spełnić dwa warunki:

po 1, osoba ubiegająca się o prawo najmu nie może posiadać tytułu własności do innego lokalu mieszkalnego (nieruchomości zabudowanej domem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do najmu lokalu, umowy najmu lokalu komunalnego lub służbowego).

chyba że posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, a zmuszona była zmienić miejsce zatrudnienia i rozpocząć pracę w innym mieście, w pobliżu budynków TBS (przykładowo: ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ale została przeniesiona przez pracodawcę do Warszawy).

Warunek ten musi zostać spełniony w chwili podpisania umowy. Przez okres obowiązywania najmu w TBS, nie można nabywać lokalu mieszkalnego pod rygorem rozwiązania umowy najmu.

Poprzez nabycie lokalu rozumie się nie tylko zakup, ale także spadkobranie, darowiznę.

po 2, wraz z rodziną wspólnie wynajmującą lokal, osiąga dochody łączne nieprzekraczające ustawowo określonego maksimum.

W tym zakresie ustawa odsyła do przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w danym województwie jako podstawy obliczenia maksimów dla gospodarstw domowych o różnej liczbie członków.

Miesięczny dochód kandydatów na najemców mieszkania w TBS nie może przekraczać 1,3 średniego wynagrodzenia w danym województwie, więcej niż:

– o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

– o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

– o dalsze 40 % na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym większej liczby osób.

[dropshadowbox align=”none” effect=”curled” width=”auto” height=”” background_color=”#d8e6c8″ border_width=”1″ border_color=”#dddddd” ]Przeciętne miesięczne wynagrodzenie wg GUS na dzień 29.05.2015 r. dla woj. podlaskiego wynosi 3.541,33 zł, dla woj. mazowieckiego 5.156,30 zł, dla woj. warmińsko-mazurskiego 3.441,49 zł.[/dropshadowbox]

Co oznacza, że 2- osobowa rodzina z Białegostoku może ubiegać się o najem mieszkania w TBS, jeżeli miesięczny dochód rodziny nie przekracza kwoty 8.286,71 zł.

Jaka powierzchnia lokalu przysługuje najemcy?

W ustawie wskazana jest minimalna powierzchnia lokalu uzależniona od liczny osób zamieszkujących ten lokal i tak:

1 os- 25 m²

2 os.- 32 m²

3 os.- 44 m²

4 os- 52 m²

5 os.- 63 m²

6 os.- 69 m²

Jakie są stawki czynszu za wynajem lokalu?

Stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu są ustalane przez zgromadzenie wspólników (względnie odpowiednie podmioty zależne od formy prawnej TBS), w taki sposób, aby suma czynszów odpowiadała kosztom eksploatacji i remontów budynków oraz pozwalała spłacić kredyt zaciągnięty na budowę.

Oznacza to, że w każdym TBSie stawki czynszu są różne.

Przykładowo w Komunalnym TBS sp. z o.o. w Białymstoku bez zawarcia umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania jest to stawka 9,50 za m². Co w przeliczeniu, przykładowo wynajmując mieszkanie o pow. 50 m²  daje nam kwotę 475 zł czynszu miesięcznie. Należy się zgodzić, że jak na wynajem średniego lokalu jest to kwota niska w porównaniu z celami rynkowymi, gdzie częstokroć taka cena odpowiada najmowi jednego pokoju.

Jakie kroki podjąć, aby uzyskać prawo najmu z TBS?

Oczywiście należy złożyć wniosek o przyznanie najmu lokalu wraz z deklaracją o wysokości dochodów brutto z trzech ostatnich miesięcy.

Koszty związane z podpisaniem umowy:

1. partycypacja- wartość do 30% lokalu przy uwzględnieniu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków miweszkalnych.

Na przykładzie białostockich TBSów, przyjmując że lokal ma 50 m², jego wartość stanowi zgodnie z najnowszym wskaźnikiem odtworzeniowym, od 1.10.2015 r. to  213.400,00 zł (4268,00 zł za 1 m²), co oznacza, że najemca zobowiązany będzie uiścić partycypację w kwocie 64.020,00 zł.

2. kaucja- dwunastokrotność miesięcznej stawki czynszu za najmowane mieszkanie.

Jest to forma zabezpieczenia pokrycia kosztów amortyzacji wyposażenia mieszkania oraz ewentualnych innych kosztów takich np. jak remont mieszkania.

Prawo najmu mieszkania w TBS to dobre rozwiązanie, dla tych którzy nie chcą wiązać się na wiele lat kredytem hipotecznym i niepokoić się, czy starczy im na ratę kredytu. Druga strona medalu jest jednak taka, że mieszkanie nie jest naszą własnością. Wprawdzie od 2011 roku obowiązują przepisy, które umożliwiają wykupienie mieszkania za cenę rynkową po pomniejszeniu wkładu własnego, jednak poza innymi warunkami, istotnym jest, że TBS musi wyrazić na to zgodę. Póki co, TBSy nie wyrażają zgody na wykup mieszkań, co cofa nas do punktu wyjścia.

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.