Minął ponad miesiąc od wejścia w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmiany niektórych innych ustaw, w tym ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nowe przepisy docelowo miały uchronić rolników przed wykupem ziemi przez obcokrajowców i windowaniu jej cen. Dotychczas często nieruchomości rolne kupowały zagraniczne firmy przez podstawione osoby tzw. słupy. Tymczasem w praktyce zmiana i zaostrzenie przepisów zrodziła nowe, istotne problemy.
W dużym skrócie, ustawa reguluje m. in. prywatny obrót ziemią. Na nowych zasadach nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze (odpowiednie wykształcenie rolnicze) oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa. W przypadku, gdy nabywca nie spełnia ustawowych wymogów, zbycie będzie możliwe wyłącznie za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.
Agencja Nieruchomości Rolnych dodatkowo uzyskała prawo pierwokupu ziemi, gdy uzna, że transakcja nie powinna dojść do skutku.
Spod rygorów ustawy są wyłączone działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów), co oznacza, że będzie mógł je kupić każdy.
Wybrane skutki i kontrowersje zmian:
- Banki niechętne do zabezpieczania kredytów hipoteką na ziemiach rolnych.
Banki wychodzą z założenia, że jeżeli klient wypowie im umowę kredytową to banki dostaną działkę i dom, którego według nowego prawa nie mogą praktycznie nikomu sprzedać.Poza tym wysokość zabezpieczenia nie może być wyższa od wartości nieruchomości, która de facto wzrośnie wraz z wybudowaniem na niej budynków.
- Spadek cen ziemi rolnej na zasadzie większa podaż mniejszy popyt.
- Paraliż postępowań egzekucyjnych, gdzie majątkiem dłużnika jest ziemia rolna.
Już w tej chwili komornicy są w patowej sytuacji, bo nie ma jeszcze wypracowanej praktyki w egzekwowaniu nieruchomości rolnych objętym rygorem sprzedaży omawianej ustawy. Komornicy nie wiedzą, w którym momencie występować o zgodę ANR, w jaki sposób realizować prawo pierwokupu.
- Paraliż obrotu ziemią związany z licznymi wątpliwościami notariuszy.
Notariusze również mają problem ze sprzedażą ziemi rolnej, brak rozporządzeń wykonawczych i praktyki na obecnym etapie znacząco ogranicza obrót ziemią rolną, co dodatkowo potęguje obawa przed unieważnieniem transakcji z powodu np. niezrealizowania prawa pierwokupu.
- Niedoprecyzowane przepisy i definicje.
Chociażby definicja osoby bliskiej – niekiedy konkubent jest osobą bliską, innym razem nie jest. Wymaga doprecyzowania.
- Kontrowersje przy podziale majątku wspólnego.
Zgodnie z aktualnymi przepisami, były małżonek, który nie spełnia wymogów z definicji rolnika indywidualnego, bez zgody ANR nie będzie mógł wnosić o przyznanie mu gospodarstwa ze spłatą na rzecz drugiego byłego małżonka. Przepisy nakazują wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osobę bliską zbywcy, Skarb Państwa, gminę lub kościelną osobę prawną. Przepisy nie przewidują, w jaki sposób ma się to udokumentować.
- Ustawa nie ma wpływu na krąg dziedziczenia.
O ile nabywcą będzie osoba bliska zbywcy, tj. dzieci, wnuki, rodzice czy dziadkowie, będą oni mogli odziedziczyć nieruchomość bez względu na to, gdzie mieszkają, czy mają stosowne wykształcenie i bez względu na wielkość gospodarstwa.
Oczywiście przepisy wykonawcze w części pozwolą przynajmniej złagodzić skutki ustawy, z czasem utrze się także stosowna praktyka, niemniej do tego czasu faktyczny obrót ziemią rolną będzie co najmniej niepewny.
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.