Podział nieruchomości budowlanej jest niestety procesem rozciągniętym w czasie i wymagającym zaangażowania, także finansowego. Ostatecznie jednak podział na kilka mniejszych działek może przynieść nam korzyść w szczególności, jeżeli dzielimy, aby sprzedać je pod budowę.
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że o podział nieruchomości może się ubiegać osoba, która ma w tym interes prawny, jednak w praktyce oznacza to właściciela, użytkownika wieczystego lub inną osobą, która jest w stanie wykazać swój tytuł prawny do nieruchomości. Jest to istotna informacja, bowiem skutecznego wniosku nie może złożyć władający nieruchomością jedynie na podstawie stosunku obligacyjnego, np. najmu, dzierżawy, czy też jej posiadacz. Takiego postępowania nie może także wszcząć właściciel nieruchomości sąsiedniej, może on jednak być jego uczestnikiem, jeżeli podział doprowadzi do ingerencji w jego prawo własności (np. z uwagi na konieczność przeprowadzenia drogi).
W przypadku współwłasności lub współużytkowania konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (czynność przekraczająca zwykły zarząd).
Etap I
Jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas najpierw należy złożyć wniosek (dostępny na stronach internetowych urzędów) o wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie, ostateczną decyzję dołączamy do wniosku (etap II).
W przypadku, gdy nieruchomość objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, przechodzimy od razu do etapu II.
Etap II- wstępny
Składamy wniosek- najłatwiej uzupełnić gotowy wzór dostępny na stronach internetowych gmin- do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Załączamy:
1/ tytuł prawny do nieruchomości: uwierzytelniony odpis księgi wieczystej (aktualny, wydany najpóźniej na 3 m. przed złożeniem wniosku), jeżeli brak księgi akt notarialny stwierdzający nabycie nieruchomości, orzeczenie sądowe lub ostateczną decyzję administracyjną,
2/ wypisy z katastru nieruchomości i kopię mapy ewidencyjnej (można uzyskać w Starostwie Powiatowym, wydział geodezji i kartografii),
3/ wstępny projekt podziału: możemy sporządzić go samodzielnie na odpisie mapy zasadniczej lub katastralnej albo zlecić to geodecie,
musi zawierać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
- oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
- powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.
4/ jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Po tym etapie cierpliwie czekamy na postanowienie o stwierdzeniu zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym, bądź decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli wydana opinia stwierdza niezgodność podziału z planem lub decyzją, wnioskodawca ma prawo złożyć w terminie 7 dni zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W przeciwnym wypadku przechodzimy do kolejnego etapu.
Etap III
Zlecamy geodecie wykonanie profesjonalnego projekt podziału nieruchomości zgodnego ze wstępnym projektem. Projekt ten sporządzany jest na aktualnej mapie pobranej z ośrodka dokumentacji geodecyzjno- kartogranicznej. Geodeta sporządza także wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej. Rolą geodety jest także zawiadomienie właścicieli sąsiednich działek o czynnościach przyjęcia granic, co jest konieczne dla zatwierdzenia projektu.
Opracowany projekt podziału nieruchomości wraz ze wszystkimi wymaganymi dokumentami geodeta przekazuje do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Tam sprawdzana jest zgodność projektu z zasadami wykonywania prac geodezyjnych i kartograficznych.
Po zatwierdzeniu, następuje przyjęcie mapy do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Etap IV
Ponownie składamy wniosek o podział nieruchomości. Do wniosku załączamy:
a) dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
b) wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
c) obowiązującą w dniu złożenia wniosku decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział;
d) wstępny projekt podziału (z wyjątkiem sytuacji, gdy podział ma być dokonany niezależnie od planu miejscowego);
e) dokumentację geodezyjną, na którą składa się:
– protokół z przyjęcia granic nieruchomości podpisany przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości sąsiednich,
– mapa z projektem podziału,
– wykaz zmian gruntowych,
– wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.
Jeżeli złożymy kompletny wniosek, organ w terminie 1 miesiąca (w sprawach skomplikowanych 2 miesięcy) powinien wydać decyzję kończącą postępowanie. W przypadku wydania decyzji odmownej, przysługuje nam możliwość złożenia odwołania do SKO w terminie 14 dni od doręczenia decyzji.
Decyzja o podziale nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej (na wniosek) oraz w katastrze nieruchomości (z urzędu). Na wniosek właściciela nieruchomości uprawniony geodeta wyznacza i utrwala znakami granicznymi na gruncie nowe punkty graniczne, a następnie sporządza stosowny protokół. Dokumenty geodezyjne opracowane w toku tych czynności podlegają włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.
