Nieruchomość sąsiadująca z drogą publiczną, a możliwość ustanowienia drogi koniecznej

Właściciel nieruchomości A, mimo że jego działka przylega bezpośrednio do drogi publicznej żąda ustanowienia drogi koniecznej na działce B, czy jest do tego uprawniony?

Wskazany temat szczerze powiedziawszy rodzi w doktrynie i w orzecznictwie szereg (dla mnie zrozumiałych) kontrowersji. Skoro ktoś ma bezpośredni dostęp do drogi, to po co mu droga konieczna?! Otóż jak już się wielokrotnie przekonałam życie pisze przeróżne scenariusze…

Jak wspomniałam orzecznictwo w tej materii przedstawia dwa odmienne stanowiska:

1. Jeżeli nieruchomość przylega bezpośrednio do drogi publicznej, to właściciel nie może skutecznie żądać ustanowienia drogi koniecznej, właściciel nieruchomości winien zadbać przy planowaniu zabudowy swojej nieruchomości o prawidłowy dostęp do drogi publicznej,

nie może domagać się ustanowienia drogi koniecznej właściciel, który na całej szerokości nieruchomości wybudował budynek bez pozostawienia możliwości dojazdu (Postanowienie SN z dnia 20.09.2012 r., IV CSK 34/12)

 osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty, niż przez grunty sąsiednie, instytucja ta nie może być stosowana wyłącznie dla wygody właścicieli,( Postanowienie SN z dnia 10.05.1977 r., III CRN 90/77)

 „bezzasadne jest żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej w przypadku możności usunięcia istniejącej niedogodności dostępu do drogi publicznej” (Orzeczenie SN z dnia 19.06.1952 r., C 1182/52)

2. Samo w sobie graniczenie nieruchomości z drogą publiczną nie jest automatycznie przesłanką negatywną ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej, w szczególnych sytuacjach istnieje możliwość ustanowienia drogi koniecznej:

„właściciel nieruchomości nie może zostać pozbawiony możliwości ustanowienia odpowiedniej służebności dlatego, że sam się pozbawił dostępu do drogi publicznej sprzedając część swojej nieruchomości, ani dlatego, że pozostaje w złych stosunkach z właścicielami sąsiedniej działki” (Postanowienie SN z dnia 17.03. 2011 r., IV CSK 313/10)

„w sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także, gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności” (Postanowienie SN z dnia 24.11.2005 r., IV CK 235/05),

„nieodpowiedniość dostępu nieruchomości do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. może – w szczególnie uzasadnionych wypadkach – polegać na tym, że nieruchomość ta przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednakże przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny”( Uchwała SN z dnia 14.08.1985 r., III CZP 44/85)

„dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym” (Postanowienie SN z dnia 7.07.1999 r., II CKN 786/98)

Poniżej postarałam się zobrazować, kiedy właściciel co do zasady nie może ubiegać się ustanowienia drogi koniecznej:

właściciel nieruchomości A rozbudował budynek na całej szerokości nieruchomości z własnej winy pozbawiając się dostępu do drogi publicznej

 … a tu sytuacja, gdzie zachodzą szczególne okoliczności, które mogą uprawniać do żądania ustanowienia drogi koniecznej:

właściciel A ma dostęp do drogi publicznej, ale przez bagnisty teren, który uniemożliwia prawidłowy dojazd do drogi publicznej.

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.