Ostatnio na forum internetowym byłam świadkiem zagorzałej wymiany zdań dot. księgi wieczystej. Jedna osoba zapytała co zrobić kiedy nieruchomość, którą chciałaby nabyć nie ma księgi wieczystej. Pod wpisem, jedna z pań kategorycznie twierdziła, że to niemożliwe, żeby nie było księgi wieczystej i trzeba dokładnie wypytać sprzedawcę, bo musi być kw. Otóż pani udzielająca odpowiedzi bardzo się myliła, nieruchomość bez księgi wieczystej jak najbardziej jest możliwa.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest swego rodzaju dowodem osobistym nieruchomości. Informacje zawarte w księdze umożliwiają nam zweryfikowanie nieruchomości.

Księga wieczysta zawiera dane nieruchomości, właścicieli. Również kw określa, czy nieruchomość nie jest objęta obciążeniami: służebnością przejścia i przejazdu, przesyłu, mieszkania. Także w księdze wieczystej znajdziemy informację, czy działka nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego oraz czy nie jest obciążona hipoteką. Istnienie księgi wieczystej i wpisy, które są tam zawarte w dniu nabywania nieruchomości zabezpieczają nabywcę na przyszłość poprzez tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dlaczego niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej?

Zdarza się, że niektóre nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Wówczas jest jeszcze alternatywa, że mają założony zbiór dokumentów. O ile zbiór  jest aktualizowany, to umożliwia nam zbadanie stanu nieruchomości. Niestety, nie było obowiązku zakładania dla każdej nieruchomości księgi wieczystej. Często dopiero przy sprzedaży nieruchomości ujawnia się, że działka nie ma urządzonej księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej może być skutkiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Wiąże się to w najprostszej wersji, z dokonaniem spadkobierstwa i wykazaniem następstwa prawnego. Oczywiście jest to możliwe przy jednoczesnym posiadaniu tytułu własności do nieruchomości. Schody zaczynają się, kiedy nie mamy tytułu własności do nieruchomości. Wówczas, o ile po dokładnym przeszukaniu nie uda się znaleźć tego dokumentu, koniecznym jest dokonanie zasiedzenia nieruchomości (więcej: link)

Brak księgi wieczystej może też wynikać ze zwykłego zaniedbania. Często np. po dziale spadku nowy właściciel nie założy księgi wieczytej.

Czy nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej jest bezpieczne?

Temat zaczęłam od przytoczenia dyskusji na forum internetowym, na którym rozgorzała wymiana zdań właśnie na temat bezpieczeństwa obrotu nieruchomością bez kw. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna.

Jeżeli nie zależy nam na czasie i jesteśmy w stanie porozumieć się ze zbywcą, to możemy domagać się założenia księgi wieczystej. Niestety rozpatrzenie wniosku w sądach rejonowych trwa aktualnie minimum 6 miesięcy.

Drugą możliwością, a raczej koniecznością jest nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej. O ile zbywca nieruchomości ma komplet dokumentów, który umożliwia zbadanie stanu prawnego nieruchomości, to kupno takiej działki nie powinno rodzić trudności. W takiej jednak sytuacji, zważywszy chociażby na wartość zakupu, warto poddać te dokumenty analizie przez adwokata, który specjalizuje się w nieruchomościach. Adwokat dokładnie wykluczy ryzyko i przeanalizuje stan prawny nieruchomości (więcej: link).

Jeżeli zdecydujecie się nabyć nieruchomość bez kw, to notariusz złoży wniosek o założenie księgi wieczystej. Wówczas jako właściciela referendarz lub sąd wpisze nabywcę.

Czy klienci korzystają z pomocy adwokata w opiniowaniu stanu prawnego nieruchomości?

Muszę przyznać, że świadomość prawna społeczeństwa stale rośnie. W swojej praktyce już wielokrotnie opiniowałam transakcje nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej. W niektórych przypadkach wymagało to przeprowadzenia pewnych postępowań. Niemniej ostatecznie obie strony transakcji były zadowolone, bo były one BEZPIECZNE. Nabywca wiedział co kupuje. Miał też gwarancję uregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Zbywca natomiast uniknął ewentualnych roszczeń w przyszłości.

Zapraszam do skorzystania z moich usług.

adw. Ewelina Witkowska-Kowalczuk

tel. 507 823 331

 

UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.

UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.