Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym? Nie zapomnij sprawdzić jego stanu prawnego.

hotel-1330850_640

Zakup mieszkania często jest jedną z największych inwestycji w naszym życiu. Zanim dokonamy transakcji, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów w przyszłości, warto dokładnie przeanalizować kwestie prawne Sprawdź co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania z drugiej ręki.

1.Dokładne przeanalizuj księgę wieczystą (jeżeli jest założona).

Księga wieczysta jest odzwierciedleniem  stanu prawnego nieruchomości i rejestrem zabezpieczającym nas za pośrednictwem rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.  Czyli np. jeżeli w kw jako właściciel wpisany jest XY, a w rzeczywistości jest nim AB i nie ma ostrzeżenia o niezgodności kw z rzeczywistym stanem prawnym oraz nie mamy wiedzy, aby ktoś inny był właścicielem, wówczas nabycie jest skuteczne i nie ponosimy z tego tytułu ujemnych konsekwencji.

Księgi wieczyste są jawne i możliwy jest do nich dostęp elektroniczny: www.ekw.ms.gov.pl. Poniżej przedstawiam panel wyszukiwania księgi, należy wpisać numer księgi i kod z obrazka.

ekw

Na co zwracamy uwagę w kw:

  • na powierzchnię i położenie, warto poprosić właściciela o wypis z ewidencji gruntów i budynków celem porównania danych z ewidencji z danymi w kw (dział I),
  • na dane właściciela, jest to dla nas informacja istotna, bowiem w ten sposób możemy sprawdzić, czy osoba, która oferuje nam mieszkanie jest do tego uprawniona. Pamiętajmy, że jeżeli mieszkanie wchodzi w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to do aktu muszą stawić się oboje małżonkowie (chyba, że przedstawią stosowne pełnomocnictwo) (dział II),
  • czy na nieruchomości nie ma obciążeń takich jak prawo dożywocia, prawo najmu, służebność mieszkania, prawo pierwokupu, prawo odkupu, itd. (dział III),
  • czy na nieruchomości nie jest ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki (najczęściej mamy z tym do czynienia, gdy cena jest dużo niższa od ceny rynkowej) (dział IV). W jaki sposób zakupić mieszkanie z hipoteką opisałam w innym artykule – link.

Co istotne, przed zakupem poproś właściciela o okazanie aktu w ramach którego otrzymał własność (umowy kupna – sprzedaży, postanowienia o dziale spadku, umowy darowizny itd.). Często w takim akcie może być ustanowione prawo dożywocia, które nie jest ujawnione w księdze wieczystej, wtedy unikniemy niepotrzebnych problemów.

2. Sprawdź jak wyglądają kwestie zameldowania.

Przed zakupem warto poprosić właściciela o zaświadczenie z urzędu, poświadczające stan zameldowania w lokalu. Jeżeli jest  ktoś zameldowany warto dopilnować, żeby właściciel uregulował tę kwestię. W przeciwnym wypadku czeka nas długotrwałe, administracyjne zmagania, o czym pisałam tutaj – link.

3. Dokładnie sprawdź, czy mieszkanie nie ma lokatora na podstawie umowy najmu.

4. Poproś o przedstawienie zaświadczeń, że właściciel nie zalega w opłatach czynszowych, związanych z energią elektryczną, gazem, kablówką, itd.

5. Sprawdź, czy budynek, w którym chcesz zakupić mieszkanie nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeżeli jest, będzie się to wiązało ze znacznymi ograniczeniami w remontach i przebudowie oraz zaostrzeniami w eksploatacji.

6. Dowiedz się jakie pomieszczenia przynależą do mieszkania (np. piwnica, garaż).

7. Wypytaj o sąsiadów, czy były w przeszłości problemy z zalaniem, hałasem, czy była wzywana policja.

8. Jeżeli sprzedającym nie jest właściciel, tylko osoba przez niego umocowana należy sprawdzić jego pełnomocnictwo i dane osoby umocowanej. Do sprzedaży nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo notarialne.

Jeżeli wszystkie te kwesti wydają się jasne i klarowne, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że unikniesz dodatkowych problemów w przyszłości. Niekiedy przed ostatecznym zakupem decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej, więcej informacji tutaj – link.

POWODZENIA!

* o ile nie wystąpią inne wyjątkowe sytuacje. 

 wpis na blogu ma wyłącznie charakter informacyjny, nie stanowi porady prawnej. 

Podziel się z innymi

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

8 + 17 =