Zakup mieszkania często jest jedną z największych inwestycji w naszym życiu. Zanim dokonamy transakcji, aby uniknąć niepotrzebnych kłopotów w przyszłości, warto dokładnie przeanalizować kwestie prawne Sprawdź co warto wiedzieć przed zakupem mieszkania z drugiej ręki.
1.Dokładne przeanalizuj księgę wieczystą (jeżeli jest założona).
Księga wieczysta jest odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości i rejestrem zabezpieczającym nas za pośrednictwem rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Czyli np. jeżeli w kw jako właściciel wpisany jest XY, a w rzeczywistości jest nim AB i nie ma ostrzeżenia o niezgodności kw z rzeczywistym stanem prawnym oraz nie mamy wiedzy, aby ktoś inny był właścicielem, wówczas nabycie jest skuteczne i nie ponosimy z tego tytułu ujemnych konsekwencji.
Księgi wieczyste są jawne i możliwy jest do nich dostęp elektroniczny: www.ekw.ms.gov.pl. Poniżej przedstawiam panel wyszukiwania księgi, należy wpisać numer księgi i kod z obrazka.
Na co zwracamy uwagę w kw:
- na powierzchnię i położenie, warto poprosić właściciela o wypis z ewidencji gruntów i budynków celem porównania danych z ewidencji z danymi w kw (dział I),
- na dane właściciela, jest to dla nas informacja istotna, bowiem w ten sposób możemy sprawdzić, czy osoba, która oferuje nam mieszkanie jest do tego uprawniona. Pamiętajmy, że jeżeli mieszkanie wchodzi w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to do aktu muszą stawić się oboje małżonkowie (chyba, że przedstawią stosowne pełnomocnictwo) (dział II),
- czy na nieruchomości nie ma obciążeń takich jak prawo dożywocia, prawo najmu, służebność mieszkania, prawo pierwokupu, prawo odkupu, itd. (dział III),
- czy na nieruchomości nie jest ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki (najczęściej mamy z tym do czynienia, gdy cena jest dużo niższa od ceny rynkowej) (dział IV). W jaki sposób zakupić mieszkanie z hipoteką opisałam w innym artykule – link.
Co istotne, przed zakupem poproś właściciela o okazanie aktu w ramach którego otrzymał własność (umowy kupna – sprzedaży, postanowienia o dziale spadku, umowy darowizny itd.). Często w takim akcie może być ustanowione prawo dożywocia, które nie jest ujawnione w księdze wieczystej, wtedy unikniemy niepotrzebnych problemów.
2. Sprawdź jak wyglądają kwestie zameldowania.
Przed zakupem warto poprosić właściciela o zaświadczenie z urzędu, poświadczające stan zameldowania w lokalu. Jeżeli jest ktoś zameldowany warto dopilnować, żeby właściciel uregulował tę kwestię. W przeciwnym wypadku czeka nas długotrwałe, administracyjne zmagania, o czym pisałam tutaj – link.
3. Dokładnie sprawdź, czy mieszkanie nie ma lokatora na podstawie umowy najmu.
4. Poproś o przedstawienie zaświadczeń, że właściciel nie zalega w opłatach czynszowych, związanych z energią elektryczną, gazem, kablówką, itd.
5. Sprawdź, czy budynek, w którym chcesz zakupić mieszkanie nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeżeli jest, będzie się to wiązało ze znacznymi ograniczeniami w remontach i przebudowie oraz zaostrzeniami w eksploatacji.
6. Dowiedz się jakie pomieszczenia przynależą do mieszkania (np. piwnica, garaż).
7. Wypytaj o sąsiadów, czy były w przeszłości problemy z zalaniem, hałasem, czy była wzywana policja.
8. Jeżeli sprzedającym nie jest właściciel, tylko osoba przez niego umocowana należy sprawdzić jego pełnomocnictwo i dane osoby umocowanej. Do sprzedaży nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo notarialne.
Jeżeli wszystkie te kwesti wydają się jasne i klarowne, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że unikniesz dodatkowych problemów w przyszłości. Niekiedy przed ostatecznym zakupem decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej, więcej informacji tutaj – link.
POWODZENIA!
* o ile nie wystąpią inne wyjątkowe sytuacje.
wpis na blogu ma wyłącznie charakter informacyjny, nie stanowi porady prawnej.
UWAGA! Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny, nie może być traktowany jako porada prawna, opinia prawna. Każda sprawa jest inna i przed podjęciem działań prawnych, zaleca się konsultację z adwokatem, który uwzględni wszystkie indywidualne okoliczności danej sprawy.
UWAGA 2! Informacje i stan prawny opisany w artykule są aktualne na dzień jego sporządzenia.