Kupno nieruchomości z hipoteką, czy bezpieczne?

ładny 5Często na rynku nieruchomości oferowane są mieszkania obciążone hipoteką. Wówczas potencjalni nabywcy zastanawiają się, czy podjąć ryzyko zakupu takiego mieszkania oraz jak zabezpieczyć swoje interesy i uchronić przed ewentualnymi roszczeniami wierzyciela, czyli banku.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza określoną wierzytelność. Najczęściej polega to na tym, że zaciągając kredyt na zakup mieszkania lub domu zabezpieczamy go hipoteką na rzecz banku. Oznacza to, że w przypadku, gdy przestajemy płacić raty, bank ma możliwość wszczęcia egzekucji z mieszkania bez względu na to czyją jest własnością. I właśnie to spędza sen z powiek zainteresowanym kupnem sprzedaży obciążonego hipoteką mieszkania.

„Nie taki diabeł straszny jak go malują”, bowiem odpowiednie przygotowanie do zakupu umożliwi bezpieczne nabycie własnego M.

Po pierwsze, zawsze (!) kiedy jesteśmy zainteresowani nabyciem nieruchomości, przeglądamy dokładnie księgę wieczystą. Szczególną uwagę zwracamy na dział IV, przeznaczony do wpisywania właśnie hipoteki. Tam wpisane są informacje na temat wysokości zabezpieczonej wierzytelności i informacji kto jest wierzycielem (i ilu jest tych wierzycieli). Te informacje będą nam potrzebne do weryfikacji dokumentacji, którą przedstawi nam zbywca.

Po drugie, musimy zażądać od zbywcy przedstawienia zaświadczenia z banku o wysokości wierzytelności wraz z odsetkami i innymi kosztami kredytu oraz zgodą banku na dokonanie jednorazowej spłaty.

Następnie możemy wyróżnić kilka opcji z jakich mogą skorzystać strony transakcji:

  1. możemy się umówić, że to zbywca w całości spłaci zobowiązanie z zadatku jaki otrzyma od kupującego po zawarciu umowy przedwstępnej. Wówczas do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) dojdzie, kiedy zbywca przedstawi zaświadczenie o spłacie całości zobowiązania  oraz wykaże, że wierzyciel podjął czynności zmierzające do wykreślenia hipoteki. Często jednak banki nie dopełniają tego obowiązku, wtedy zbywca winien uzyskać od banku zgodę na wykreślenie hipoteki. Po wykonaniu tych wszystkich formalności możemy przystąpić do zawarcia umowy ostatecznej.
  1. kolejną możliwością jest spłata wierzytelności przez nabywcę. Tu również zbywca jest obowiązany przedstawić zaświadczenie od wierzyciela, w którym wykaże wysokość długu wraz z obciążeniami, numer rachunku bankowego, na który trzeba wierzytelność wpłacić oraz zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu. W praktyce wygląda to tak, że nabywca część pieniędzy równą kwocie zadłużenia wpłaca na przedstawiony rachunek banku, a resztę przekazuje zbywcy. Następnie po otrzymaniu zgody banku na wykreślenie hipoteki, nabywca składa do właściwego sądu wniosek o wykreślenie hipoteki załączając zaświadczenie z banku.  
  1. również strony mogą umówić się w ten sposób, że zawrą umowę przedwstępną nabycia nieruchomości, nabywca wpłaci na wskazany przez bank kwotę zadłużenia (część ceny zakupu nieruchomości) i po spełnieniu wszystkich formalności związanych z wykreśleniem wpisu o hipotece, strony zawrą umowę przyrzeczoną i rozliczą się z pozostałej części ceny.

Sprawa się nieco komplikuje, kiedy nabywca na zakup lokalu chce zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wówczas po przedstawieniu zaświadczenia o wysokości pozostałego do spłaty kredytu wraz z obciążeniami należy okazać instytucji bankowej, w której nabywca ma zamiar zaciągnąć kredyt. Wówczas bank część środków z kredytu przelewa na rachunek podany przez bank zbywcy nieruchomości, a drugą część na rachunek zbywcy (o ile tak się strony umówiły). Istotne jest, aby wszystkie te zasady były szczegółowo i przejrzyście opisane w akcie notarialnym. Nowa hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starej hipoteki.

Jak wynika z powyższego, po odpowiednim przygotowaniu się do zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, transakcja dla nabywcy jest całkowicie bezpieczna. Niewątpliwie opisana wyżej procedura wydłuża proces zakupu, wymaga szeregu dokumentów i dobrej woli zarówno stron umowy, jak i banku, ale te wszystkie okoliczności umożliwiają nam negocjacje atrakcyjnej ceny zakupu. 

Podziel się z innymi

Komentarz “Kupno nieruchomości z hipoteką, czy bezpieczne?

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

1 × 4 =